福建省物价局关于印发《福建省经济适用住房定价成本监审办法（试行）》的通知

  根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第42号令）等有关法律法规，结合我省实际，我局制定了《福建省经济适用住房定价成本监审办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

  为规范经济适用住房定价成本的监审行为，提高经济适用住房价格决策的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国会计法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房价格管理办法》等有关法律法规，制定本办法。

  本办法适用于福建省各级价格主管部门在对经济适用住房开发企业的经济适用住房项目成本做出详细的调查、测算、审核的基础上核定定价成本的行为。

  本办法所称经济适用住房定价成本监审,是指政府价格主管部门制定价格过程中在调查、测算、审核经济适用住房开发项目成本基础上核定定价成本的行为。

  本办法所称经济适用住房定价成本，是指纳入政府经济适用住房建设规划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城市低收入住房困难家庭供应的住房的合理成本。

  经济适用住房定价成本监审除了应当遵循公平公正、真实合法、科学合理和程序规范的原则外，还应当遵循以下原则：

  (一)权责发生制原则。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。

  （二）合法性原则。不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、法规和财务会计制度规定的费用不得计入定价成本。

  （三）相关性原则。凡与本期经济适用住房开发无关的收支活动，一律不得计入经济适用住房开发成本。

  （四）分类核算原则。经济适用住房开发企业的成本按独立的开发企业性质分类进行核算。

  经济适用住房定价成本，应当以财务会计报表、账册、原始凭证及合同、协议等为依据，做到真实、准确、完整、合理。

  经济适用住房的开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、居住小区基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费、管理费、贷款利息和其它费用。

  （一） 征地和拆迁安置补偿费是指依照国家法律、法规、规章规定的用于征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。

  征地费用的构成：1、土地征收补偿费；2、青苗补偿费；3、劳动力安置补偿费；4、地面附属物补偿费；5、新菜地开发建设基金；6、耕地占用等费用；7、其它发生的合理费用。

  房屋拆迁安置补偿费用的构成：1、 安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应缴纳的费用）；2、被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额；3、被拆迁人搬家补助费；4、临时安置补助费；5、被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费等。

  有关各项作价标准、结算办法和费用标准等均按国家、省及当地有关法律、法规、政策规定执行。其中涉及房屋拆迁补偿安置的应对照征地拆迁补偿安置协议及被拆迁户名单，且在审核安置房屋的建造或购买费用中相应扣除被拆迁户应缴纳的费用。

  3、前期工程费包括住宅区施工通水、通电、通气、通路及平整土地实际发生的费用。

  经济适用住房建设收费均按国家、省及当地有关法律、法规、政策规定执行。涉及经济适用住房建设征地拆迁、规划、勘测设计、工程建设价格咨询、招标代理、监理、测绘等经营服务性收费，以自愿委托为原则，且按规定收费标准的低限收取。

  （三） 建筑安装工程费是指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。

  2、水电设施安装、通讯、电视线路、消防、煤气管道、电梯设施安装及附属工程等费用。

  各项费用均按有关部门批准的施工预（决）算标准计算。其中：对已开工建设完工的建筑安装工程可按工程决算报告书确定，对已开工未建设完工的建筑安装工程可参照工程中标价并考虑同期建筑安装工程建设价格指数确定；对未开工的建设项目可委托工程建设价格专业机构对建筑安装工程建设价格进行审核，所需费用列入前期工程费。

  （四） 居住小区基础设施建设费由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。

  1、 基础设施建设费是指住宅区规划红线以内的各种公共管线和道路工程费用。包括居住小区红线内的道路、供水、供电、供气（管道燃气工程配套费）、排污、排洪、有线电视、通讯、照明、环卫、绿化、消防等公共基础设施建设费用。

  2、非营业性公共配套设施建设费是指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求，列入小区施工图预算项目的配电水泵消防房、小区居委会用房、物业管理用房、公共停车棚、公厕、垃圾回收站等设施建设费用。

  上述费用按有关部门批准的城市规划定额指标和施工预（决）算造价，按实际可售住宅建筑面积所占比重分摊计入。

  管理费是指开发经济适用住房期间发生的各项组织管理费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、劳动保险费、职工福利费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、财产保险费、技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等实际发生的费用。

  管理费合理支出总额不超过征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、居住小区基础设施建设费四项之和的2%（含）内核定。

  （六） 贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算，贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率核定。

  （二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

  （七）在经济适用住房项目中为合理规划利用环境，依据计划要求建造的公企房、工商用房和车库部分，所取得的收益要全部冲减经济适用住房建设成本。但计算经济适用住房建筑面积时，上述建筑的面积也相应扣除；

  经济适用住房定价平均开发成本以同一期开发住房为核算单位，其单位定价平均开发成本计算公式为：

  经济适用住房单位定价平均开发成本＝经济适用住房总定价开发成本（元）/经济适用住房实际可售总建筑面积（平方米）

  建设单位或房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售（预售）前，应根据政府价格主管部门规定的成本监审表式填报开发成本，并附以下材料：

  （二）经济适用住房建设的立项批文，建筑用地、土地使用、工程规划、拆迁、施工许可证以及征地建设规划红线图、小区规划图（含配套工程图）等相关文件证明并附复印件；

  注：本监审办法不含应交纳的营业税、城市维护建设税、教育附加费、人防工程费、其它应缴纳的各种税费及利润。

  地址：福建省福州市湖东路78号中文域名：福建省发展和改革委员会.政务总访问量：

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